Erläuterungen zur Grundsteuerreform

Sollten Sie bei Ihrer Bank einen Dauerauftrag für die Bezahlung der Grundsteuer eingerichtet haben, so denken Sie bitte daran, diesen an die neuen Beträge anzupassen.

Alternativ besteht die Möglichkeit, der Stadt Bad Salzdetfurth für den Einzug der Grundsteuer ein Sepa-Mandat  (Einzugsermächtigung/SEPA-Lastschriftmandat) zu erteilen.

Die Höhe der individuellen Grundsteuer errechnet sich aus dem Grundsteuermessbetrag (Bescheid des Finanzamtes) mulitpliziert mit dem Hebesatz der jeweiligen Kommune. In seiner Sitzung am 10.12.2024 hat der Rat der Stadt Bad Salzdetfurth  folgende Hebesätze festgesetzt (s. Vorlage 2024/118/VV im Bürgerinformationssystem):

Grundsteuer A            435 %

Grundsteuer B            532 %

Beispiel für Grundsteuer B bei einem Grundsteuermessbetrag von 104,22 €:

104,22 €         x          532%              =          554,45 € jährliche Grundsteuer

Bund, Länder und Kommunen sind sich einig, dass sich allein aus der Umstellung der Steuer auf ein neues Verfahren insgesamt kein höheres Steueraufkommen, also keine Steuererhöhung insgesamt, ergeben soll. Daran werden sich die Städte und Gemeinden halten. Um für die notwendige Transparenz zu sorgen, verpflichtet der niedersächsische Gesetzgeber jede Kommune dazu, einen aufkommensneutralen Hebesatz auszuweisen. Wie in jedem anderen Jahr aber auch kann die individuelle Haushaltssituation einer Stadt oder einer Gemeinde unabhängig von der Verfahrensumstellung durchaus eine Anhebung der Hebesätze erfordern. Dies ist auch zulässig und im niedersächsischen Landesrecht klargestellt.

Der auf dem Haushaltsansatz 2024 beruhende aufkommensneutrale Hebsatz für die Grundsteuer B beträgt 528,37 %. Durch Neuveranlagungen und Veränderungen im Jahr 2024 wird der Ansatz 2024 jedoch überschritten, so dass das vorläufige Rechnungsergebnis 2024 als Basis genommen wurde. Daraus ergibt sich ein aufkommensneutraler Hebesatz in Höhe von 531,52 %. Da die Neuveranlagungen auch in der hochgerechneten Summe der neuen Messbeträge des Jahres 2025 enthalten sind, wird dieses als sachgerecht angesehen. Andernfalls würde das (vorläufige) Rechnungsergebnis 2025 geringer ausfallen als das (vorläufige) Rechnungsergebnis 2024.

Da bis heute noch nicht für alle Grundstücke im Bereich der Stadt Bad Salzdetfurth neue Grundsteuermessbescheide vorliegen, handelt es sich ohnehin um eine Hochrechnung. Erst wenn für alle Grundstücke Grundsteuermessbescheide vorliegen und über mögliche Einsprüche entschieden wurde, lässt sich ein genauer aufkommensneutraler Hebesatz ermitteln.

Die Stadt Bad Salzdetfurth kann nur für Grundstücke die Grundsteuer festlegen, für die das Finanzamt bereits einen Grundsteuermessbescheid erlassen hat. Leider liegen noch nicht für alle Grundstücke diese Grundlagenbescheide vor. Auf die alten Bescheide, die bis zum 31.12.2024 Gültigkeit hatten, darf auf Grund der Grundsteuerreform nicht zurückgegriffen werden.

Sobald die Bescheide des Finanzamtes für diese Grundstücke bei der Stadt vorliegen, werden auch hierfür die Grundsteuern für das Jahr 2025 veranlagt und erhoben. Die Grundstückseigentümer*innen erhalten den Bescheid daher erst später.

Die Berechnung der Grundsteuer nach dem alten System wurde vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig angesehen. Die aus dem Jahr 1964 stammenden Bewertungskriterien genügen heute nicht mehr dem Gleichhheitssatz.

Daher ist klar, dass mit der Grundsteuerreform keine Belastungsneutralität für die einzelnen Bürgerinnen und Bürger einhergehen kann, in dem Sinne, dass so viel gezahlt wird wie bisher. Die Höhe der Steuer, die individuell gezahlt wird, wird sich demnach in den meisten Fällen verändern. Einige Bürgerinnen und Bürger werden mehr bezahlen und andere weniger als vorher. Die durch die Grundsteuerreform festgestellten neuen Werte sind nicht mit den bisherigen Einheitswerten vergleichbar, da die neuen Beträge nach einem wertunabhängigen Verfahren ermittelt wurden und anders als zuvor keinen Verkehrswert oder vergleichbaren Wert darstellen.

Diejenigen, die nun mehr Grundsteuer zahlen müssen, werden verärgert sein über die Grundsteuerreform. Dabei ist jedoch zu bedenken, dass es auch im alten System Betroffene gab, die in den vergangenen Jahren deutlich mehr gezahlt haben. Durch die in Niedersachsen geltenden Bestimmungsgrößen Grundstücksfläche, Wohn- und Nutzfläche zusammen mit dem Lagefaktor werden vergleichbare Grundstücke daher zukünftig auch einer vergleichbaren Grundsteuer unterliegen.

Beispielhafte Veränderungen in der zu zahlenden Grundsteuer finden Sie hier.

Da es sich um ein mehrstufiges Verfahren handelt, kommt es darauf an, in welcher Stufe sich Fragen ergeben. Als Orientierungshilfe soll hier das Prüfschema dienen.

Ansprechperson bei der Stadt Bad Salzdetfurth ist Frau Bethmann, s.bethmann@bad-salzdetfurth.de, 05563/999-187.

Zuständiges Finanzamt ist das Finanzamt Hildesheim – Alfeld und hier die Grundbesitzstelle.

Die Stadt Bad Salzdetfurth hat auf die Festlegung des Grundsteuermessbetrages keinen Einfluss und ist verpflichtet, diesen unverändert und ungeprüft zu übernehmen. Sofern das Finanzamt geänderte Grundsteuermessbescheide an die Stadt übermittelt, erfolgt automatisch eine Neuberechnung der Grundsteuer.

Beim Finanzamt kann ein Antrag auf Änderung gestellt werden. Dieser soll, wie die ursprüngliche Erklärung zur Grundsteuer, nach Möglichkeit über Elster erfolgen. Einen Vordruck für den Antrag auf Änderung finden Sie hier.

Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Gezahlt wird sie grundsätzlich von den Eigentümerinnen und Eigentümern. Bei Mietwohnungen wird sie in der Regel über die Nebenkosten von den Mieterinnen und Mietern getragen.

Die durch die Grundsteuer erzielten Einnahmen fließen den Städten und Gemeinden zu. Als konjunkturunabhängige und verlässliche Einnahmequelle trägt die Grundsteuer wesentlich zur finanziellen Absicherung der Kommunen bei. Die Grundsteuer hat für die kommunalen Haushalte eine große Bedeutung. Nach der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil an der Einkommensteuer stellt die Grundsteuer die drittgrößte Einnahmequelle der Kommunen dar. Das weitgehend stabile Aufkommen der Grundsteuer betrug 2022 in Niedersachsen fast 1,6 Milliarden Euro. Diese Mittel benötigen die Städte und Gemeinden, um damit z. B. Schulen, Kitas, Schwimmbäder, Büchereien oder die Feuerwehr zu finanzieren und wichtige Investitionen in die örtliche Infrastruktur wie Straßen, Radwege oder Brücken vorzunehmen. Allein für Kindertagesstätten haben die niedersächsischen Kommunen 2021 knapp 2,2 Mrd. Euro und für den Schulbereich über 2,4 Mrd. Euro aus eigenen Mitteln aufgewandt. Die Ausgaben in den Bereichen der Infrastruktur und Daseinsvorsorge überschreiten somit deutlich die Einnahmen aus der Grundsteuer. Insoweit ist die Grundsteuer eine wichtige Säule zur Finanzierung der kommunalen Aufgaben.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form für verfassungswidrig, weil sie gegen den Gleichheitssatz verstoße. Basis für die Erhebung der Grundsteuer war der Verkehrswert des Grundstücks. Nachdem über 50 Jahre kein Verfahren zur Immobilienbewertung stattgefunden hat, sich aber faktisch die Verhältnisse deutlich geändert haben (wie etwa Verkehrsanbindungen oder der Stand der Technik z.B. in Bezug auf Fenster oder Isolierung) kommt es zu Wertverzerrungen, die aus Sicht des Gerichts nicht mehr mit dem Gleichheitssatz vereinbar sind. Deshalb musste der Gesetzgeber die Grundsteuer reformieren, um das Aufkommen für die Kommunen zu sichern und die Neuregelungsfrist des Bundesverfassungsgerichts einzuhalten. Ab dem 01.01.2025 kann die Grundsteuer nur noch nach neuem Recht erhoben werden. Dafür hat der Bund ein komplexes Modell entwickelt, das dem alten Recht ähnlich ist, also auch weiterhin auf den Verkehrswert abstellt. Er hat zugleich den Ländern aber die Möglichkeit eingeräumt, ein eigenes Landesrecht für die Grundsteuer zu schaffen. Niedersachsen hat davon Gebrauch gemacht und sich für eine eigene Lösung entschieden, die aus Sicht des Landes das Äquivalenzprinzip, also die Gleichwertigkeit von kommunalen Daseinsvorsorgeangeboten und Gegenleistung in Form der Grundsteuer, wahrt und einfach und transparent ist. Zur Ermittlung der Steuerlastverteilung werden als Maßstab zuerst die Grundstücks- und Gebäudeflächengrößen sowie deren Nutzung herangezogen. Auf diese wird der Lagefaktor angewendet, der den Bodenrichtwert des jeweiligen Grundstücks und den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde berücksichtigt. Je höher der Bodenrichtwert eines Grundstücks innerhalb einer Gemeinde bewertet ist, desto höher ist der Lage-Faktor. Das Flächen-Lage-Modell ist leichter umsetzbar als das Bundesmodell und enthält im Vergleich dazu keine streitanfälligen Bestimmungsgrößen. Durch Multiplikation mit einer Steuermesszahl, die Steuerermäßigungen z.B. für Wohngrundstücke oder Denkmalschutz berücksichtigt, ergibt sich der Grundsteuermessbetrag auf den dann der je nach Stadt bzw. Gemeinde individuelle Hebesatz angewendet wird. Dieser Hebesatz muss für die jeweils in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und für die in einer Gemeinde liegenden übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke jeweils einheitlich sein.

Einige Passagen sind einem Infoblatt der AG der Kommunalen Spitzenverbände, dem Niedersächsischen Ministerium für Inneres und Sport sowie dem Niedersächsischen Finanzministerium entnommen.

Weitere Informationen finden Sie unter:

https://lstn.niedersachsen.de/steuer/grundsteuer/grundsteuerreform-in-niedersachsen-237305.html

Nachgefragt! Frequently Asked Questions (FAQ) | Landesamt für Steuern Niedersachsen